再建築不可物件の売却について
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再建築不可物件等何ですか
再建築不可物件とは
その名前の通り現在ある建物を取り壊して
しまうと再度建築することができない物件
のことをいいます
それでは建て替えができる条件とは何なの
ですか
原則は原地区基準法上の道路に土地の間口
がいメートル以上制していると知られる
ことです
ただし共同住宅の場合は土地間口が4m
以上必要であったり
残置の場合は路地状部分の長さにより間口
が3メートル以上必要だったりします
でも今も建物が建っているのですが
建築基準法は
1950年に定められた法律ですのでそれ
以前の建物があります
またそれ以降の建物でも
建築計画地の申請を
建築可能な道路や建物であるかのように
実際とは異なる形状として申請を行って
いるケースが多くあります
なるほどっ
1件道路ではあるものの建築基準法上は
道路の判定されていないこともあります
道路の形状が指定された1度となっている
ケースもあります
最近築不可物件といっても様々なケースが
あるんですね
再建築不可物件は売却することができます
か
はい売却することが可能です
売却の際に何か影響がありますか
基本
再建築することが出来ないので購入者が
献呈されてしまいます
また住宅ローンの融資が利用できない
ケースがほとんどです
かなり限定されてしまうんですよね
ただ日本をすることは可能です
地震で基準する以外に
収益物件として購入する方も多いです
また建築基準法上の道路規制していなくて
も
建築基準法43条2項の例外規定が適用さ
れ再建築が可能となる例外もあります
まずは詳細を知るためにも売却に長けて
いる不動産業者にご相談されることをお
すすめします
わかりましたありがとうございました
収益物件の売却について
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1回に出しているます
9しようとするのは
重要の不動産
はい賃貸で貸している不動産は収益物件と
してはまいたことがあります飼い主は行使
を目的として買うことになりますベスので
リマー8日前
査定の方法も違うのいうかそうですね収益
物件ですと収益還元法という手法に査定さ
れます
居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で
査定金額を見るですが収益物件は家賃収入
に対する今3で機能
売却する時に押さえておきたいポイントは
ありますか
はい特に抑えていただきたいポイントが2
つ
一つ目は依頼する不動産会社の選び方です
居住用投資用不動産では取り扱い方が
変わってきます
マンションの1兵を賃貸に出しているが
多いですから大きな差はありませんか
1棟マンションやビル
などになってくると専門知識持ってこない
ずにゃんですか
ご売却されるタイミング
投資用不動産は建物の耐用年数に応じて
減価償却品として経費に計上
所得税の税金対策になります
またローンの支払額の内丸経年最後は経費
にすることができる
利息分の3が経費として計上できます
減価償却費と能無利息分も景品計上できる
のです
そうです
一般的な元利均等払い
終わりローンの支払額が入っている
のうち編みは最初のうちは利息の分割合が
高く徐々に元刑務盛り上げます
そして元金分の品がが減価償却費を上回っ
たとき
節税効果も釣れますので売却の隊員として
は良いと思います
なるほど
いくらで売れるがばかり気にしていました
が
そういう知識
そうですねそういった知識をもった妖魔の
いる会社に依頼される方が良いかと思い
ます
所有期間の違いによる譲渡所得税率について
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動産を売却した時に税金がかかるんですよ
ね
はい譲渡所得税というものが課税されます
不動産を所有していた期間によって税率が
変わると聞いたことがあるのですが
譲渡所得には所得税と住民税課を復興特別
所得税の3つが課税されますが
所有期間によって所得税と住民税の税率が
変わります
収容期間はどのように決まるのですか
不動産を譲渡した年の1月いっぴの指定
所有期間が5年以下が肥えているからよっ
て変わっていきます
5年以下の場合には短期譲渡所得か
5年を超える場合には長期譲渡所得となり
ます
短期と長期があるんですね
それぞれについて教えてください
はいまず短期譲渡所得ですが
譲渡所得に対して所得税は30%
住民税は9%となります
では長期はどうですか
長期譲渡所得では譲渡所得に対して所得税
が15%
住民税が5%となります
そんなに税率が違うのですね
そうなんです
ちなみに復興特別所得税はどちらも
2.1%ですがこれは所得税の額に対して
課税されます
わかりやすく合計すると短期は
39.63%超生は20.315%
となります
倍くらい変わってくるんですね
そうですね
ただし所有期間の判定は単純ではありませ
んので注意が必要です
では所有を開始した日ですか契約日を基準
とするのでしょうか
それとも
引渡し日を基準とするのでしょうか
どちらを基準に判断すれば良いのでしょう
か
はいまず所有を開始した日を取得日といい
ますが
取得日は新築か中古かによって違ってき
ます
新宿途中後で違うのですね
新築の場合は引札 c
取得日として計算します
中古の場合は契約 b を取得日として
良いこととなっています
主機関も終わり wise になるのです
か
所有期間の終わりを
譲渡日といい
新築中古ともに引渡し日が基準となります
先ほどもお話ししましたがいい5年経過し
たかどうかの判定は
譲渡した年の1月11店で5年を超えて
いるかどうかを判定出頭します
ということは実際には5年を超えて所有し
ているのに
税構造では長期譲渡所得こと認めてもらえ
ないケースがあるのですか
はいそうです
6年所有していれば全く問題はありません
が
所有期間が5年数ヶ月の場合は
税法上は長期譲渡所得と認められない
ケースがあるので注意が必要です
ちなみに相続した場合には所有期間をどう
なるのですか
相続された場合には被相続人が取得した日
を引き継いで所有機かを考えます
よくわかりましたありがとうございます
売却に強い不動産会社について
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不動産売却を考えているんですが何を基準
に不動産会社へだけばいいですか
高い査定価格を出した不動産会社ですか
いう不動産会社を選ぶときに査定か神楽会
という理由だけで売却の依頼をするのはお
勧めしません
不動産会社によっては売却依頼を欲しいが
為に無理矢理査定価格を高くしている
ケースもあるからです
そういった不動産会社に飛来してしまうと
結局売れずに最後は相場よりも安い売却と
いうケースも少なくありません
そんなんですね実際に売却は得意の
不動産会社の見極め方みたいなものはあり
ますかはいどの業界でも同じことが言え
ますが
今担当しているエリアやれどのくらい倍台
実績があるのかを聞いてみてください
マンションなどの不動産は物件によって
それぞれの良いポイント
悪いポイントが違いますしかし周辺環境を
どのようによく見せるのかはエリアで売買
実績のある方であれば多くの経験がある
ことにより得意だと思っていいです
確かにより実績がある方は良い条件で売却
してくれそうですね
ただ実績を聞いても判断難しそうですね
確かに不動産担当者の売却の実績があるか
どうかの見極めは難しいと思います
ただポイントを押さえて確認しておくと不
動産担当者が担当しているエリアでどれ
ほどの実績があるのかが見えてきます
そのポイントは何ですか
まずエリアでの継続年数を確認すること
です
どんなに売れている不動産担当者だとして
も今担当エリアになって間もない不動産
担当者だとどうしても不安ですよね
というのもこの駅はこんなに便利
近所の環境がこんなに
など地域的な話もマンションなどの不動産
購入には月は飛びます
どんなに良い物件でも周辺環境に満足が
いかなければ購入はしてもらえません
それなら私でも判断できそうです
元ありますかはい専門性の必要な知識が
あることですね
不動産投資たことに言ってもどのような不
動産を売却したいかによって条件が変わり
ます
標津だけでもマンション戸建土地と様々
です
そのため売却したい不動産が果たしてどの
ジャンルに含まれそれぞれどのような売却
かつをすべきかを熟知している不動産担当
者であることが好ましいです
専門性ですか
そうしたらどのような資格を持っているか
は確認した方が良さそうですね
そうですねぇ
宅地建物取引士は宅地建物取引業に従事
する不動産担当者が持っているべき資格
ですが担当者の保有率が100%ではない
ので必ず確認するようにしましょう
また開会シリカへの場合ですと住宅の
アドバイザーやファイナンシャル
プランナーの資格を持っている不動産担当
者だとお金やローンの相談もできるのが
助かりますね
近くの確認は私でもできますね
そしたら査定価格はあまり重要ではないん
ですねゆさと比較の大事です
ただなぜこの査定価格なのかをしっかりと
根拠を提示しながら説明してくれる動産
担当者であるかが大事です
不動産の売却する際は不動産担当者に査定
でだした価格の根拠を確認しその際売り
たい不動産のメリットだけでなく
デメリットも伝えてくれるかどうかを確認
することが大事です
根拠の無い査定価格を提示してくる担当者
にまあ依頼してはダメということですね
その通りです
どんな不動産会社
担当者に依頼するかは重要なポイントです
いい人そう
だけで不動産担当者を決めてしまうと必要
な式当たれていなくて売却活動にて擦る
なんてケースもあります
ご自身で動産担当者を選ぶことはなかなか
勇気がいることでありますがより良い条件
で不動産売却をするためにも動産担当者
しっかりと見極めるようにしましょう
契約内容に違反したことによる契約解除、いわゆる違約解除について
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契約を締結すると家が売れたと一安心さ
れる方もいらっしゃいますが契約書に記載
されている内容に違反してしまうとか役に
なってしまう場合があります
何ですかどういう場合に火薬になって
しまうんですかはいまず解約には複数の
ケースがあるのですが契約書の内容に反し
てしまい解約になることを契約違反による
海上医薬解除と言います
売主様の場合ですと契約書に記載されて
いる条文の中で引き渡し抵当権の抹消
所有権移転登記
売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の
別室損傷が役に関わる内容になります
その他にも契約不適合責任の振り子の場合
にも利益となります
具体的に教えていただきますか
例えば手付解除期日を過ぎた後に何かしら
の事情で不動産を売ることができなくなっ
た場合や所有権の移転登記ができない場合
です
飼い主様の場合ですと売買代金を用意する
ことができなくなった場合などはあります
もし相手方に契約違反があった場合はどう
なるのですか
はいまずは西国といって批判した相手方に
対して書面にて義務の履行を促し
それでも改善なされなければ違約解除金
あります
医薬会場になりますと契約時に定められた
違約金を相手方に支払う必要があります
概ね売買代金の10%から20%の場合が
多いと思います
解除することで何かほかにも損害が出た
場合も損害賠償もできるんですか
実害額が薬品を上回った場合でも逆に
下回った場合でもその差額はお互いに請求
することはできないのです
または契約自体は成立しておりますので
白紙解約とは違い集改訂数量はいただく
ことになります逆解除はよくあること
でしょうか家余りを起こることはありませ
んそうならないために私たちがサポートさ
せていただき3世に伏せるようにおいてい
ますそうですよね
特に注意しておくことはありますか売主様
の場合ですと住宅ローンの残りがある場合
ばそれの関西て続きです
銀行にご連絡いただく必要がありその後
連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消
するための準備を進めます
お相撲中でしたら引渡し日の前までに
引っ越しを完了していただくための準備や
残置物がないかの確認
あとは最後まで大切に使っていただきたい
ですね
飼い主の方に気持ちよく住んでいただける
ようにしたいですね
そうですね
役解除というのはよくないケースのでそう
ならないためにしっかりとお手伝いさせて
いただきます
取得費が分からない場合の売却益算出方法について
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動産って売却した時に税金がかかるんですよね
居住用の不動産を売却した際などさまざまなてくれーはありますが
来客つまり上棟したことで利益が発生した場合は基本的に苦労さん
譲渡所得税が課税されます
勇気が出たかどうかはどうやって計算するんですか
売却した額からその不動産を取得した際の取得費を
と売却の最後譲渡費用を差し引いて計算します
売却は最近のことなのですぐわかると思うのですが
取得って場合によってはかなり昔ですよね
確かに長らく住まれたマイホームや親族から相続された場合などは何十年簿
前ということはよくあります
そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね
取得費がわからないっていうことは起きませんか
不動産売却をされる方ですでに契約書を紛失されていたり
書類を創造受理証明されていることも結構ありますね
引越しの際に行方不明になることもあります
それだと計算できないですよねどうするんですか
人食いが不明な場合はその不動産を譲渡したことデータ
金額の5%相当額を概算取得費として計算します
例えば1000万円で譲渡したのであれば50万円
2000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります
ちゃんと想定されているんですねでもパーセントってかなり低くないですか
そうですねたとえばいわゆるバブルといわれるような時代は現在の相場よりも高い場合
顔ですね
そうなると本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ていることになるんですか
そういうこともありますのでまずはよく探すこと
それらしい処理があれば不動産の担当者に見てもらうことをお勧めします
古い書類や専門的な書類でわかりづらいこともありますし
提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います
それでもない場合は諦めるしかないですか
登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や
市街地価格指数を用いる方法などもあるのです
方法はあるんですね
すべてに適用できるとありませんし最終話
税務署の判断となります
これらの経験がある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえることもあるか
と思います
不動産の税金にだけた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますのでまずは
相談してみるのが良いかと思います
なるほどまずは相談ですね
はい建物の減価償却などの計算など単純に刺しいくだけではないですし
わかりましたありがとうございます
不動産売却時売主様から多く頂くご質問について
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不動産の売却を考えているのですが他の方からはどのような質問を受けることが多い
ですか
そうですねご売却の理由や経緯によっても異なるんですが一般的にはどれぐらいの期間
で売却できるのか
売却にかかる費用はどれぐらいなのか今おり時なのか住みながら
あり得ることができるのかなどがあります
なるほど確かにどれも気になることばかりですね
ちなみに今は売り時なんでしょうか
今は売り時と言えます
この中においても不動産売買は積極的に行われ当社のグループでも例年以上に多くのお
客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいておりますそうなんですか自粛続きの中
でも不動産を売買する人は多かったんですねはいオンラインで御相談をさせて頂いたり
実際にお会いする細胞注意を払いながら商談をさせて頂いクラブ
従来とは少しやり方を変えながらお手伝いをさせていただきました
そうすると売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか
そうですね地域によっても差があるのですが概ね3カ月から半年から一つの目安と思い
ます
また相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動し
ます
3カ月よりも早く売れるということは安く売却してしまったということですか
確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですがそういうことではないんです購入
する不動産を探している方はそれぞれ
家さがしをスタートする時期は異なります
探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が使ったとしても逆に
売主様としては売却スタートしてまだ間もないということもあります
不動産に限らず新着情報というものは注目を集めやすく
売却をスタートした時点が最も飼い主様の目にとまりやすいんです
よく不動産は声ものと言われますがまさにその通りだと思います
なるほどそういうことをあらかじめ知っておくのと知らないのとでは気持ちの部分で
全然違いますね
そうですねそういう意味でもここ売却に関する疑問に対してしっかりと回答させて
いただくことは勿論のことをお客様に知っておいて頂きたいことや注意点など一歩先に
ご説明させて
いただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします
確かにそうですね不動産の売買はそう何度もすることではないので予め教えて
いただけると助かりますね
おっしゃる通りで不動産売買において何がわからないかが分からない
このまま売買を進めるのではなくご理解いただきたいことなどをしっかりと説明し
ながらお手伝いできる
動産が衣装を選んでいただくことが大事です
今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたがそのほかにも多くの疑問が出て
くるかと思いますのでお気軽にご質問ご相談いただければなと思います
なるほどありがとうございます
契約時に必要なもの
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売主さんが契約のときに必要なものって何でしょうか
はいまずは飼い主に真の所有者であるためのことを示す
権利書もしくは登記識別情報が必要になります
天理署がよく聞くんですけども登記識別情報って何ですか
どちらも所有者として同期されていることを示す情報なんですけれども2005年より
制度改正がありまして順次
権利書から登記識別情報に立ったよー
他に必要なものってなんですかはい身分証明書が必要になります
身分証って保険証でもいいんですか
保険証には顔写真がないので勉強証パスポートのような顔写真があるものが必要
5
その両方がない場合はどうでしょうかその場合はマイナーまあカードであれば対応可能
です
ファインダーパーカードナー持っていますよかったですそれ以外に必要なものってなん
ですか
そうですね印鑑が必要になります
印鑑は実印でなければいけないんでしょうか
契約中は特に必要ないんですけれども最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要に
なりますので契約の時も統一して実現を持って来て頂ければと思います
お金を必要もないんでしょうか
契約書の貼付していただく飲酒の西大問仲介手数料が必要になるんですけれども飼い主
様から耳付金を預かる形になりますのでそこから早世していただければと思いますので
多分必要はございません
わかりましたありがとうございます
原価法
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広島の実家も一戸建てを売却しようと思うのですが
査定ってどうやるんでしょうかはい一戸建ての場合ですと
建物部分を喧嘩方土地の部分を
取引事例比較法ということでを上げて計算して算出することです
取引地で比較法は何となくイメージが湧くんですけども
原価法って何ですかはい原価法というのは式でお伝えすると再調達価格かける喧嘩修正
かける流通性比率こちらで産出することになります
難しい言葉がたくさん出てきたんですよ再調達価格って何ですか
再調達価格というのはそこにある建物を今まったく同じものを新築した場合にいくらに
なるのか
っていう価格になります
喧嘩修正というのですかハイあの経年劣化によって出てくる女 babe ん
これを考慮した数値
流通性比率っていうのはですはい
簡単にお伝えするとその不動産が売れやすいかそうでないかなんですけれども
例えば東京にある不動産と広島に歩く動作ですとやっぱり人口も違いますのでそこで
売れやすい
売れにくいっててくると思いますそれを考慮した措置が
流通製品いつになっ
なるほどわかりましたありがとうございますありがとうございます
