不動産売却動画の記事一覧｜｜センチュリー21不動産売却センター

月ぎめ駐車場の売却について

共有持ち分だけ売却する方法

急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っ
ています。何か解決する方法はないのでしょうか？

それはお困りでしょうね？　基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが
一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があり
ます。

自分の持ち分だけ売買できるのですか？

はい、法的には可能です。

それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

はい、そうです。

そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買
を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

デメリットはありますか？

はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契
約になります。

多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？

基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉を
して、共有状態の解消を目指します。

なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！

はい、そうです。

筆証書遺言

自筆証書遺言とは何でしょうか？

簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、

押印したものを自筆証書遺言と言います。

印鑑は実印でないといけないのでしょうか。

印鑑は署名と同じ名前のものであれば、実印でなくても大丈夫です。

相続財産が沢山ある人は全部直筆で記載するのは大変ですね。

そうですね、特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければなら
なかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりす
るので大変です。

財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトしたものに署名、捺印
をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

それだと作成はかなり楽になりますね。

はい、そうです。

自筆証書遺言のメリットとはなんでしょうか？

自分一人で手軽に書けるということと、費用がかからないということが一番大
きなメリットです。

また、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るということ
もメリットだと思います。

逆にデメリットはなんでしょうか？

①要件を満たしておらず無効になってしまうこと

②死後、発見されないケースがあること

③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた
のであるのかという、紛争の元になってしまうことなどが上げられます。

要件を満たさないとはどういうケースがありますか？

例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』
と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、ある程度不動産
や相続について知識がないと難しいケースもあります。

なるほど、そういうケースはややこしそうですね。

よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれません。

要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？

『検認』という手続きが家庭裁判所で必要になります。

検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断してもらうのですか？

検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。

個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

検認が必要にない遺言書もあるのですか？

公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はあ
りません。

法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるのですか？

令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートします。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要
となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

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リバースモーゲージとリースバックの違い

最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか？

まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。

元金については、所有者が亡くなられた際に返金して頂きます。返済方法は所有不動産の売却や預貯金で
の返済も可能です。

リースバックはどのようなものですか。

「リースバック」については、

所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、売却金を取得します。

両者とも、資金調達してもそのままその不動産に住み続けられる点は共通しています。

違いは何でしょうか。

「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、

「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いです。

他に何かありますか。

「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結して頂き、貸主へ賃料を支払って頂く
必要があります。

「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。

「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、融資を受けることが出来るので、愛着のあ
る地域から引っ越しをする必要はありません。

リースバックも同様に、売却後も済み続けることが出来るのがメリットです。

デメリットは何ですか。

「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。

例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する「売却」
ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか。

取扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。同じく、敷金礼金
についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。

仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか。

こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載すること
もできるかと思います。

リースバックで資金を得て、住み続けたけれど契約者が亡くなった場合には、残された配偶者は退去しなけれ
ばならないのでしょうか。

契約者ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、

審査の結果により、そのまま住み続けていただくことも可能です。

その場合、保証人は必要でしょうか。

リースバックを利用される際には、保証会社を利用して頂く必要があります。

保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとん
どです。

保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外でご指定頂くことはあるかと思います。

詳細については、取扱いをされる保証会社にお尋ねください。

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遺言書/遺留分

遺言書とは何でしょうか。

遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。

それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。

遺言書を作成するメリットは何でしょうか。

遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。

遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。

「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか

延滞税が課されることになります。

法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。

それは大変ですね

遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。

家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。

ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか

遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば
愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。

こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが
「遺留分」です。

遺留分はどのように請求するのでしょうか

遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。

これを「遺留分の減殺請求」といいます。

減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。

もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか

その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。

減殺の請求に期限はあるのでしょうか。

遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを
知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。

また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意
が必要です。

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