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既存不適格建物について
私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。

建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です

なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

え！？なぜですか！？

はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の
修繕を行うことができないこともあるため、担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に
通りづらい可能性があります。

確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・

他にも売却が難しい理由ってありますか？

はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が
建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります。

活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

その気を付けるポイントとは何でしょうか？

まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります

次に買いたたかれる可能性がある点です。
既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を
見つけることが大切です。

住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なん
です何か良い方法はないでしょうか？

その場合「買取保証」はいかがでしょうか？

「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？

買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めて
いた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいという
お客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。

仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？

言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！

つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良
い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？

売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。

買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な
資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「∼円を下
回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会
社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。

確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、
ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・

確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。

ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの
額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負
わない取り決めをするケースが一般的です。

この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。

なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入っ
てくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。
そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結び
ます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため
、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

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所有している不動産を売却したいのですが、まだ、銀行からの借入が残っているんです。

このような不動産って売れるのでしょうか。

はい。問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却は出来ます。

そうなんですね。その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？

その場合、現在お持ちの不動産には、銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して、
抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金での返済または、手持ちの
資金からの返済、どちらでも構いません。

基本的なことですが、抵当権って何ですか？不動産を購入するときに、銀行から融資は受けたのですが。

はい、銀行は融資をする際に、不動産を担保とします。万が一、借入された方が、ローンの返済が出来な
い場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して、債権を回収するためです。抵当権を設定した場合、銀
行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収が出来る。そのような権利のことを抵当権と
いいます。

確かに、融資を受けたときに、自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。

そうですね。多くの金融機関は融資をする際に、抵当権の設定を求めますので。

では、この抵当権を外さないといけないですよね。

はい、そうです。誰も、前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。

ですから、不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に、抵当権を抹消しなければならないのです
。また、新たに不動産を購入される方に対して、銀行などの金融機関は、前所有者の抵当権を外すことを条
件に融資をしています。

抵当権はどうすれば外せるのでしょうか。

はい、ローンの残債を一括して繰上げ返済することによって、銀行は抵当権を外してくれます。借入されて
いる方が、残債を一括返済した際に、銀行は「抵当権抹消書類」を借入者に渡します。実務的には、抵当権
の抹消手続きは、司法書士に委任することが多いため、あまり馴染みがないかもしれません。

わかりました。素人なので、プロの司法書士にお任せしたいと思いますが、抵当権を抹消する時に必要な書
類はありますか。

はい。全部で６つあります。

⑴登記済証または登記識別情報　

⑵登記原因証明情報（抵当権解除証書）

⑶委任状（代理権限証明情報）

⑷金融機関の資格証明書　

⑸抵当権抹消登記申請書

⑹登記事項証明書

書類は、銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられれば、ご相談頂いた方がよいですね。

ちなみに抵当権の抹消の費用はどの位でしょうか。

印紙代や司法書士への金額も含めると15,000円～20,000円が相場です。

抵当権の抹消手続きは自身でも出来るのでしょうか？

できますね。ただ、不動産売却に伴う抵当権の抹消については、購入者の登記も絡んできますので、安心・
安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも、出来る限り、プロの司法書士に依頼することをお薦めし
ます。