不動産売却動画の記事一覧｜｜センチュリー21不動産売却センター

なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？

頻度は多くないですが、たまにありますね。

それは、どんなケースが多いのでしょうか？

過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、

ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。

できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？

そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多い
わけではありません。しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますの
で、もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が
必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。

わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場
合はありますか？

過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が
認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に
認められるものです。

そうなんですね。

確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の利用には一定の制約
は必要かもしれませんね。

ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？

手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。

また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思いま
す。

なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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告知義務について

不動産の広告で物件情報の中に、告知事項ありと記載されているものがあるのですが、どのような内容な
のですか？

まず、宅建業法では、不動産を買おうとしている人に対して、購入の判断に重要な影響を及ぼすと考えら
れる内容は購入者に伝えないといけないという決まりがあり、これを告知義務と言っています。

つまり、告知事項ありと記載されている場合は、購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあるということ
ですね。

はい、そうです。

具体的にはどんなケースがありますか？

対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。

家の中で亡くなった人がいるかどうかは、売主が言わなければわからないですよね？

確かにわからないことがほとんどです。

ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影
響しますので、査定を依頼される際にお伝えいただきたいです。

亡くなった理由が何であっても伝える必要があるのですか？

これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったのですが、2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者
が告知すべき基準を定めた「人の死の告知に関するガイドライン」というものが発表されました。

その中では告知をしなくても良いケースとして、売却する場合は２つのケースの記載があります。

一つ目は対象の不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死亡の場合。

二つ目は対象不動産の隣接住戸や、マンションなどの集合住宅の普段は使わない共用部分での死亡の場合で
す。

賃貸の場合は？

賃貸に出される場合は、この2つに加えて、死亡から3年が経過した場合も加わります。

自然死であれば伝える必要はないんですね。

原則ではそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合も含めて、事件性や社会への影響が高い場
合や、買主や借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。

亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか。

買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的には近所にお墓やごみ集積所がある場合等、いわ
ゆる嫌悪施設がある場合です。

このような場合は、物件資料等に「告知事項あり」と記載せず、「近隣に墓地あり」というように直接的な
表現で記載して販売活動が行われることもあります。

ということは売主のするべきことは、不動産を買おうとする人の気持ちになって、その判断に影響がありそ
うなことがあれば、査定のタイミングで不動産会社の方にお伝えした方が良いということですね。

そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、特に亡くなった方がい
る場合には査定の段階で担当者にお伝えいただきたいですね。

わかりました。

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はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、50人に１人は返済が困難になると
言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

その他にありますか。

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援
サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあ
ります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか。

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、「相談」をしていこうと思

います。

はい、その方が良いと思います！

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