「2022年08月」の記事一覧（91件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/20 09:22
遺産分割協議
「遺産分割協議」とはなんですか。
相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか。
故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。
最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。
「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。
遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。
例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか。
家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。
相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか。
不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。
協議や分割の仕方はどうしたら良いですか。
基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は４つです。
現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法
協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか。
相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議書はどのように作成しらた良いですか。
相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。
どのような手順で進めていけば良いですか。
①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印 の順番です。
遺言書を確認するのは何か意味がありますか。
たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。
その他、気を付けておくべきポイントはありますか。
遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/16 08:42
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/09 09:56
相続不動産の評価
相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
評価額と違うのでしょうか？
同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。
路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。
路線価がついていないエリアというのがあるのですね？
そうです。
では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
あらかじめ時価の変動についても想定してあるロいうことですね。それでは実際の計算方法を
教えて下さい。
まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字
を確認して下さい。例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格
が分かります。
数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか？
それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号に
なります。
路線価を確認したら次に何をすればよいですか？
次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けてください。
例えば、先ほどの例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
以外に簡単ですね。
これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先ほど計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
税理士さんに相談すれば良いのですか？
いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告される
ケースが散見されます。
調整をしていないと言うことですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っていることになりませんか？
そういうことになります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。
次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』
を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の
倍率を確認して下さい。
倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出
できます。
良く分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/07 09:02
検査済証の無い建物の売却 -------------------------------------------------------------------------------------------
検査済証の無い建物は売却できないんですか？
そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。
良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？
一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合
です。
検査を受けていない建物ってあるんですか？
はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出
来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％
~１桁台とも言われています。
そんなに低いんですか。
はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありませ
ん。
検査を受けていないのは、どうしてですか？
建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。
もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。
残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。
え！再発行は無いんですか。
ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する
必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。
検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。
住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマ
イナスとなるケースがあります。
住宅ローンが使えないんですか？
これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。
なるほど。増改築も出来ないんですか？
建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況
調査報告書」を作成できる場合もあります。
検査済証があれば、それらは問題無いんですか。
検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、
法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
検査済証の有り無しだけでは無いんですね。
そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。
分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/05 09:07
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/04 08:35
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/05/03 08:45
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市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合と何か違うのですか？
はい。不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域という定義で、原則として建物を建てることができませんの
で、売却が難しい場合が多くなります。
建物が建てられないんですか？私の実家は市街化調整区域内にあるのですが・・・
そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認を取って建物を建築、あるいは市街化区域と
市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたのだと思います。
既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。
そうなんですね。何か注意点はありますか？
はい。まずはその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、同じ規模で同じ用途の建
物であれば再建築することができます。ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必
要です。例えば、農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので、一般住宅として再建築は
できません。
もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか？
その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。
地域によっては、家の敷地同士の間隔が50m以内に50戸以上連続している場合、建物の建築ができるとい
うところもありますが、確認が必要です。
その他に違いはありますか？
不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかる
のですが、原則として調整区域では都市計画税がかからず、税金が安くなることをメリットとして売りに出
せます。
メリットもあるんですね。
そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのような条例が定めら
れているかによっても違います。
またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も変わってきますので、お気軽にご
相談いただければと思います。
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